윤석렬 정부 8.16 공급대책 발표 총 정리 - 앞으로의 시장방향은?

윤석열 정부의 첫 부동산 공급대책이 발표가 됐습니다. 8.16 대책. 무엇보다 중요한 것은 실효성이 있느냐. 이게 정말 부동산 시장에 제대로 된 신호를 보내서 부동산 시장을 안정시킬 것이냐 이런 것 아닐까 싶습니다.

이번 대책의 핵심은 공급 폭탄을 시장에 쏘아 올리겠다.입니다. 기존에 문재인 정부가 여러 차례 내놨던 그 부동산 정책이 수요를 억제해서 시장의 플레이어를 줄여서 가격을 낮추고 이걸 통해서 서민들의 주거비를 낮추겠다 이런 정책이었다면 이번에는 원하는 사람이 웬만한 지역에서 부족함이 없게 하겠다. 그렇다면 결국 수급 곡선이 만나는 그 지점이 아래로 떨어질 테니 이걸 통해서 주거비를 좀 줄이거나 안정시키겠다. 이전과는 다른 원인과 처방이 완전 달라진 정책이 발표되었습니다.

그래서 이걸 통해서 전국에 앞으로 5년 동안 270만 호를 공급한다는 건데 270만호는 어마어마한 물량입니다. 이 물량이 어떻게 공급이 될 수 있겠느냐. 이 가운데에는 지난 정부 당시에 2.4대책이 포함돼 있던 3기 신도시 물량도 포함돼 있습니다. 그때 83만 호를 공급하겠다 해서 고양 창릉이랄지 이런 지역들이 거론이 됐었는데 그때 83만 호를 공급한다고 됐는데 여기에 5만 호 정도 추가가 돼서 88만 호가 추가된 그 분량입니다. 270만 호 가운데 전체 절반 이상인 158만 호는 서울을 비롯한 수도권에 공급이 되고요. 나머지는 이제 지방에서도 광역시 그리고 도심을 중심으로 해서 사람들이 많이 살고 싶어하고 거주비가 비싼 지역에 집중적으로 공급하겠다. 이게 오늘 나온 대책의 골자라고 보시면 되겠습니다.

서울에 50만 호를 비롯해 수도권에 158만 호가 5년 안에 가능할까요? 그래서 가능할 것이냐를 가르는 핵심적인 내용이 뭐 몇 가지가 있는데 일단 재건축, 재개발을 통해서 전국에 공급한다는 물량이 22만 호 정도 됩니다. 그런데 정부가 기대하는 게 서울 수도권 중심으로 적어도 10만 호 정도를 공급하겠다. 재건축 수요가 있다는 건 그쪽에 사람과 돈이 몰린다는 뜻이거든요. 그러면 이쪽에서 어떻게 빠르게 재건축 물량이 나오게 할 것이냐. 그 해답으로 찾은 게 구체적인 규제완화입니다. 그래서 전반적으로 공급을 빠르게 할 수 있도록 심사를 완화하거나 규제를 완화하는 방안들이 거의 총 망라 돼있다 이렇게 보실 수 있겠고 이걸 통해서 22만 호를 추진하다는 내용입니다.

그런데 현실적으로 270만 호 물량을 다 되려면 결국은 신규 택지가 마련이 되어야 합니다. 신규 택지를 마련하는 것과 더불어서 이 신규 택지가 한계가 있을 경우에 도심에서 그동안 우리가 금기 시했던 역세권의 고밀개발, 이런 것들을 적극적으로 하겠다는 뜻입니다. 역세권 고밀 개발은 그동안 사실은 공공 부문만 가능했는데 민간도 가능하도록 하겠다고 하는 게 오늘 또 발표에 주요 내용입니다. 그래서 용적률을 민간사업자가 적극적으로 참여하면 일종의 인센티브 형식으로 500%까지 늘려주겠다는 건데 이 역세권을 중심으로 청년 주택도 공급을 하고 첫 집도 공급을 해서 정말로 직주 근접을 우리가 실현해 보겠다는 것인데 일단 여기에 대한 현실적인 수요는 있을 겁니다

그런데 그 전에 고민들이 남아 있는 전 역세권의 고밀 개발을 그동안 하지 않았던 또 그 나름의 이유가 있거든요. 인프라의 한계가 있기 때문에 도심이 지나치게 과밀화될 수 있다. 그리고 도로와 상수도, 하수도 또 여러 가지 인프라에 한계가 있을 수 있겠다. 이런 지적들은 충분히 가능한 문제여서 민간사업자에게 인센티브를 주면서 적극적으로 개발 사업에 참여해라 이게 오늘 나온 대책의 굉장히 구체적인 액션플랜입니다.

서울아파트

윤석열 정부의 첫 오늘 대책 발표는 민간에게 상당 부문 넘기겠다. 그런데 과연 민간이 여기에 반응할 것이냐. 건설사들이 반응할 것이냐, 재건축조합들이 반응할 것이냐 뭐 이런 부분 문제입니다. 민간 반응을 그래서 이끌어내기 위한 그 후속 조치들을 하겠다 이게 구체적으로 담겨 있는데 대표적으로 보면 재건축조합들이 빠르게 재건축에 나설 수 있도록 재건축 초과이익 환수제 같은 것들을 손질하겠다 이런 입장입니다.

재건축 초과이익이라는 거는 예를 들면 재건축을 해서 집값이 올랐다. 만약에 집값이 100 만큼 올랐다 치면 100에서 순서대로 사업비하고 주변의 집값이 평균적으로 얼마나 올랐는지 빼는 거죠. 그러고 나서도 남는 돈이 만약에 3천만 원이라는 돈 초과를 한다고 하면 비율에 따라서 최대 절반까지 환수를 해 가는 그런 제도인데 만약에 3천만 원이라는 기준점을 1억 원, 2억 원 이렇게 올린다고 하면 실질적인 부담이 줄어들 테고 10~50%로 꾸려놓은 비율 이걸 좀 촘촘히 한다고 하면 현실적으로 걷어가는 돈이 줄어들 테니 이런 방식으로 재건축을 하도록 우리가 등을 떠밀어 보겠다는게 이번 재건축 관련 내용입니다.

다른 한 가지는 아까 말씀드린 대로 민간 건설사가 도심의 고밀 개발 같은 데 참여를 했을 때 사업성을 일 수 있도록 용적률을 올려준 다랄지 아니면 대출 같은 것들을 용이하게 한다랄지 여기에 참여할 수 있는 여러 기업들에게 다양한 인센티브를 주겠다는 겁니다. 이뿐만 아니라 공공뿐만 아니라 일반 택지 혹은 재개발 사업에 참여를 했을 때 공급을 촉진할 수 있는 다양한 규제를 풀겠다. 즉, 공급 폭탄을 쏘기 위한 여러 가지 제반 장치를 아끼지 않겠다. 시장에 보내는 메시지는 뭐 명확하다고 보실 수 있습니다.

재건축 아파트

270만 호의 엄청난 양의 주택을 공급하겠다는 거는 부동산 가격을 안정시키겠다는 목표가 분명한데 재건축 규제를 완화하겠다는 건, 이거는 재건축 시장을 부추겨서 오히려 부동산 가격을 다시 들썩들썩이게끔 할 수 있는 상호 모순되는 정책 아닌가 싶은 생각이 좀 들지만 정부가 생각하는 건 재건축 규제를 완화해서 재건축을 활성화해 주는 건 궁극적으로 그 동네 집값을 안정시키는 데 도움이 된다. 이런 생각을 가지고 있는것 같습니다. 즉 신축 아파트가 보다 빠르게 다양한 지역에서 공급이 되면 그 동네 전체 평균 혹은 올라가는 속도를 좀 줄일 수 있다. 그러니까 수요자가 많지만 그 사람들을 만족시킬 만한 퀄리티의 집이 빠르게 여러 군데 공급이 된다면 그걸 좀 안정시킬 수 있고 결국은 공급 대책이 그 동네 집값을 약간 올려놓는다고 해도 전체 평균으로 볼 때 공급이 만약에 늘어나면 전 국민의 복리 후생에 기여한다는 것이 윤석열 정부의 그 설명입니다.

마지막으로 부동산 대책이 어려운게 집을 갖고 있지 못한 분들은 당연히 부동산 가격이 떨어지는 걸 원하죠.. 그래야 싼 가격에 내가 집을 구할 수 있는데 집을 갖고 있는 사람들은 이게 참 모순되기는 하지만 갖기 전에는 가격이 안정되기를 원하다가 갖고 있으면 내 집이 또 오르길 원하잖아요. 집값이라는 게 그래서 애증의 쌍곡선이에요. 왜냐하면 서민들이 가지게 되는 아마도 인생에서 제일 비싼 재화거든요. 그리고 재테크이자 노후 대책이자 내가 가진 가장 비싼 것이기 때문입니다.

정리하면 윤석열 정부가 추구하는 방향은 명확한 것 같습니다. 공급을 많이 해서 가격을 안정시키는 게 결과적으로는 시장 안정에 도움이 된다. 그 지난 정부가 폈던 수요 억제 정책으로는 가격을 잡지 못하고 결국은 사람들이 풍선효과로 여기저기로 흡수돼서 나갈 수밖에 없다는 걸 확인하지 않았느냐. 이번 정책의 골간은 그 문제의식에서 시작이 됐다 이렇게 보실 수 있는데요. 270만 호가 실제로 시장에 공급될 수 있느냐. 이게 시장에 특히 지방에는 이미 미분양이 늘어나고 있는 상황이라 어떻게 영향이 미칠 거냐 이건 좀 긴 시야로 보셔야 될것으로 생각됩니다.