[전세사기] 사기 유형과 정부의 대책, 우선변제로 대응하기

전세 사기를 당해서 몇 억 원씩 되는 전 재산을 날리는 서민들이 크게 늘어나고 있습니다. 이 글에서는 전세사기를 막을 수 있는 방법에 대해서 안내해 보도록 하겠습니다. 

목차

이런 피해는 주로 다세대주택 빌라에 몰려 있습니다. 누가 이런 사기를 치는 걸까요. 부동산 빅데이터 업체와 함께 수도권의 빌라를 많이 갖고 있는 200명의 명단을 뽑아본 결과, 1등은 1242 채를 사들 인 권 모 씨, 2등은 1053채를 사들인 김 모 씨입니다. 백채 이상 갖고 있는 사람은 31명이었고, 31명이 갖고 있는 집은 10,000채가 넘습니다. 상당수는 정상적인 임대 사업자가 아니라 전세 사기꾼 들로 추정됩니다. 이 들에 게 당했다는 피해자들이 한둘이 아닙니다.

 

전세 사기유형

이들에게 전세금을 때인 피해자들이 한둘이 아닙니다 먼저 1등 김 모 씨는 1200 채가 넘는 빌라를 2020년 2월부터 2011년 10월 사이 불과 1년 8개월 만에 집중적으로 사들였습니다. 현실적으로 갭으로 1000만 원이 들어서 간다해도 1000만원 곱하기 1200채면 120억이 넘는 돈이 필요합니다. 이 말은 갭이 1000만 원도 아니고 무 갭 아니라 마이너스 갭으로 들어갔다는 말이죠. 오히려 빌라를 사고 돈을 받는 형태로 명의만 빌려준 게 아닌가 하는 생각이 듭니다. 사기라고 의심되는 물증으로는 1등 권 모 씨와 2등 김 모 씨가 사들이 빌라가 비슷한 위치이며 전화번호도 비슷하다고 합니다. 즉 조직적인 세력으로 보입니다. 

 

이들이 이렇게 단기간에 많은 빌라를 사들일 수 있는 건 갭 투기 덕분입니다 전세가와 매매가 가 비슷한 빌라들만 노려 자기 돈 한 푼 안 들이고 사모은 뒤 세입자들 돈으로 폭탄 돌리기를 하는 겁니다.  이제 임대차 계약의 체결이 됐는데 바로 명의를 다른 사람도 넘겨 버리는 거죠.  누군가가 천체 넘는 빌라를 사 모으는 사이 누군가는 전 재산이 묶인 채 일상이 파괴되고 있습니다.

 

주택도시 보증 공사도 지금까지 이들에게 떼인 돈이 7천2백 억원이 넘습니다. 그런데 이게 끝이 아닙니다 보증 공사가 이 나쁜 임대인들 앞으로 서준 보증금 총액이 1조 6천억 원에 육박합니다. 그러니까 아직도 8000억 원 넘는 보증 사고가 언제 터질지 모르는 시한폭탄처럼 남아 있다는 뜻입니다

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전세 사기 정부 대책

이번에 정부가 기존의 정책에 문제가 있었다고 인정하고 대책을 내놨습니다. 대표적으로 앱을 만들어서 악성 임대인들의 명단을 세입자들이 직접 확인할 수 있게 하기로 했습니다. 전세 사기는 수도권 빌라 값에 거품이 끼기 시작한 2020년부터 급속도로 늘어났습니다. 사기꾼들은 전세가와 매매가가 비슷한 집들을 자기 돈 한 푼 안 들이고 수백 채씩 사드렸지만 정부는 손을 놓고 있었습니다. 국토부 장관은 정부 정책이 미흡했다고 인정했습니다. 기존 정책은 몇 가지 한계가 있었습니다. 우선 임차인들이 위험을 스스로 방지할 수 있는 정보가 너무나 부족했습니다. 정부는 세입자들에게 집주인에 대한 정보를 더 많이 제공하게 됐습니다. 세입자들이 꼭 알아야 할 정보와 체크리스트를 제공하는 자가진단 안심 전체 앱을 만들어 내년 1월에 출시하겠다고 밝혔습니다. 주택도시공사의 나쁜 임대인 명단 중 집주인이 체납한 세금이 있는지 선순위 보증금은 얼마인지도 앱으로 공개하기로 했습니다.

전세계약을 하자마자 곧바로 전세 사기꾼이 집을 사들여 근저당권을 설정하는 걸 막는 특약도 표준계약서에 넣기로 했습니다. 실제로 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 까지 받아도 효력이 다음날 0시부터 발생하는 걸 악용한 사기도 많습니다. 

주택 도시 보증 공사는 나쁜 임대인이 빼먹고 도망간 보증금을 회수하는 전담 조직도 만들기로 했습니다 나쁜 임대인 명단 공개도 집주인의 동의 없이도 세금 체납 정보를 공개하는 것도 모두 법 개정이 필요합니다. 정부는 국회와 협조에 늦어도 내년 안에 모두 시행하겠다고 밝혔습니다.

 

전세사기 예방법

전세 사기의 문제가 앞으로도 터질 것이 많이 남았는데요. 매매가보다 전세가 비싼 신축 빌라들이 이런 전세사기, 깡통 전세로 피해를 받기 쉬운데요. 최대한 전세보다는 월세를 추천드립니다. 꼭 전세를 하신다면 임대인이 누구인지 집은 몇 채인지 부동산에서 충분한 정보를 얻으시고 하셔야 합니다. 싸다고 계약했다가는 인생이 피곤해질 수 있습니다. 임대인이 누구인지 파악하는 게 가장 중요합니다. 동네 사람인지 아님 아에 타지 사람 투자자 인지 우선 투자자 라면 거를 필요가 있습니다. 나머지 확정일자 같은 것은 뭐 명의를 바꿔서 세금이 체납된 명의로 바꾼다 던지로 손해를 입을 수 있습니다. 사기는 치면 안 당할 수가 없습니다. 진짜입니다. 그렇기 때문에 사기를 당해도 경매 넘어가도 손해를 안 받는것이 무엇인지 아는 것입니다.

우선 변제

우선변제

그렇기 때문에 만약 경매로 넘어간다 해도 우선변제에 해당하는 금액만 보증금으로 하시길 바랍니다. 우선 변제를 받기 위해서는 보증금이 1억 5천 이상이면 안됩니다. 그러니까 1억 5천 이상은 절대로 월세로 전환해서 반전세해서 하시는 게 좋습니다. 그런데 1억 5천이라고 해서 1억5천다 받는 게 아니고 오천까지만 받는것입니다. 그래서 제가 생각한 최고의 방법은 오천이상은 보증금으로 넣지 말라 이것입니다. 오천이상부터는 그냥 반전세하세요. 경매로 넘어갔는데 확정일자 있다 하더라도 확정일자 보다 우선되는것은 세금입니다. 국세 지방세가 낙찰금액에서 먼저빠지고 그 다음에 확정일자 받은 것이기 때문에 2억짜리 빌라에 1억8천 전세로 들어갔는데 낙찰이 1억8천이 되면 1억 8천보증금 받는게 아니고 세금이 1억이라고 하면 세금이 먼저 빠져서 8천밖에 못 받는 것이죠. 선순위보다 우선되는 게 세금입니다. 그래서 지방세 납부확인서, 국세 납부 확인서를 받아 볼 수 있게 한다 하는데, 문제는 세금이 깨끗했던 주인에서 내가 사는 동안 세금이 미납된 주인으로 바뀌면 납부 확인서로 확인한 것이 의미가 없다는 것입니다. 그렇기 때문에 최악의 순간인 경매로 넘어갔을 때 내가 보증금을 다 받으려면 우선 변제되는 금액만큼만 보증금으로 하세요. 그러면 어차피 보증금도 작기 때문에 우선순위 밀려도 받을 수 있습니다. 조금 돈 더 주더라도 반전세로 하기는 편이 좋을 겁니다. 

 

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