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부동산 PF(부동산 프로젝트 파이낸싱) 무엇인지 정확히 아시나요. 대충 건물을 지을 때 받는 대출 정도로 알고 계실 거라 생각해요. 그리고 지금 부동산 pf대출이 얼마나 위험한 상황 알고 계신가요? 오늘은 부동산 pf(부동산 프로젝트 파이낸싱)에 대해서 설명해보도록 하겠습니다. 끝까지 읽으신다면 어느 정도 분위기 파악이 되실 거라 생각합니다.
얼마 전까지만 해도 부동산 시장에 과열을 걱정했는데 최근에는 상황이 많이 바뀐 거 같아요. 주택 매수 심리가 위축되고 관망세가 이어지면서 실제 매매 거래량이 감소하고 덩달아 미분양 물량도 늘어나고 있습니다. 이처럼 주택 시장에 대한 여건이 부동산 PF (부동산 프로젝트 파이낸싱) 대출에 영향을 미치는 것은 아닌지 우려도 커지고 있는데요. 그래서 오늘은 부동산 PF 대출이란 무엇인지 현재 금융권에 부동산 PF 대출 현황은 어떤지 자세히 알아보려고 합니다.
우선 부동산 프로젝트 파이낸싱 부동산 pf(부동산 프로젝트 파이낸싱)가 무엇인지부터 알아봐야겠죠. 먼저 PF 즉 프로젝트 파이낸싱은 프로젝트의 사업성과 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 담보로 건축 프로젝트 수행에 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 말합니다. 사업성과 미래 현금흐름을 담보로 한다는 어떤 의미입니다. 예를 들어보죠 a라는 회사가 땅을 사고 건물을 지어서 그 건물을 팔아 이익을 남기려는 사업을 진행한다고 해봅시다. 땅값이 50억 건축비가 50억 그래서 총 100억 원의 비용이 든다고 할 때 대부분은 100억 원이 없을뿐더러 혹시 있다고 하더라도 레버리지 쉽게 말해서 대출을 받아 일부를 조달하고자 할 겁니다. 여기서는 자기 돈 20억 원을 가지고 80억 원의 대출을 받는다고 해보죠 이때 금융기관은 대출을 실행하기 전에 어떤 고민을 할까요. 일반적으로 금융기관이 기업에게 대출을 제공할 때는 그 기업이 대출을 잘 갚을 수 있을지 신용을 평가하거나 현재의 가지고 있는 건물 공장과 같은 자산의 가치를 평가해서 그 자산을 담보로 대출을 실행하잖아요.
하지만 부동산 PF 대출의 경우에는 공사 중단 없이 건물이 잘 지어질지 분양은 잘 될 같은 보통의 대출과는 또 다른 고민을 하게 됩니다. 이렇게 부동산 PF 대출을 실행하는 과정에서 금융기관은 a라는 회사의 자산 또는 신용이 아니라, 이 건물을 짓는 프로젝트의 수익성과 앞으로이 프로젝트를 통해 발생될 이익 리스크 등을 종합적으로 평가하여 대출을 할지 말지를 결정하는 것입니다. 그렇다면 예를 들어 사업자가 상당한 규모의 대출을 받을 만큼 신용이나 담보 상황이 좋지 않더라도 사업성이 좋다면 부동산 PF 대출로 사업 추진이 가능하도록 할 수 있습니다.
이렇게 부동산 pf는 부동산 매입 개발 등에 필요한 자금이 적재적소에 효율적으로 배분되도록 하는 역할을 하게 되는 거죠 그렇다면 현재 우리나라의 부동산 PF 대출 규모는 어느 정도인지 알려드리겠습니다. 2022년 6월말 기준으로 금융권에 부동산 PF 대출 잔액은 112조 2000억 원이었는데요. 2014년 이후 비 현행권을 중심으로 연평균 14.9%의 높은 증가세가 지속되고 있습니다. 실제로 2014년부터 2022년 6월까지 은행권은 6조 9000억 원이 증가한데 반해 비은행권은 같은 기간 70조 1천억 원이나 증가했습니다.
10여 년 전에 부동산 PF 대출 부실 사태로 떠들썩했던 기억이 있어요. 2011년 부산저축은행 그룹의 뱅크런을 시작으로 2013년까지 24곳에 저축은행이 문을 닫게 된 사건이었는데요. 저축은행 사태로 많이 알고 계시죠 당시 저축은행의 부실이 나타나게 된 주요 원인이 바로 과도한 부동산 PF 대출(부동산 프로젝트 파이낸싱)이었습니다. 그렇다면 지금의 부동산 PF 대출이 건전한지 살펴볼 필요가 있겠네요. 우선 금년 들어 대부분의 업권에서 부동산 PF 대출에 연체율 높아진 모습인데요. 올해 6월 말 pf대출 연체율이 0.5%였는데 지난해 말 0.18%보다 0.32% 포인트 상승한 겁니다. 특히 저축은행 보험사를 중심으로 pf대출 요주의 여신 비율도 지난 Mr 1.91%에서 올해 6월 말에는 2.3%로 상승했는데요. 여기서 말하는 요주의 여신은 한 달에서 3개월 이내의 기간 동안 연체되고 있는 대출로 현재는 채권 회수에 문제가 없지만 앞으로 신용상태가 악화될 위험이 있어 세심한 주의와 관리가 필요한 것을 말합니다.
그러면 PF 대출(부동산 프로젝트 파이낸싱)이 부실화 되었을 때 금융기관들이 입을 피해는 어떻게 될까요 이들이 그 피해를 내부적으로 견뎌낼 수 있다면 금융 시스템에는 큰 영향을 미치지 않을 수 있잖아요. 그 부분은 자기 자본 대비 PF 대출 익스포저 비율을 보면 될 것 같은데요. 여기서 익스포저란 채무불이행에 따른 경제적 가능성에 얼마나 노출되었는지 그 금액을 의미합니다. 먼저 은행권부터 보면 PF 대출 부실 사태 발생 직전인 2010년 말보다 하락한 모습입니다. 반면에 증권사 보험사 여신전문 금융회사 등은 대부분 큰 폭으로 상승한 모습이고요 2010년 말 pf대출 부실 사태를 초래했던 저축은행은 그때에 비해 하락하긴 했지만 익스포저 비율이 79.2%로 상당히 높은 수준이라고 볼 수 있습니다. 말씀을 듣고 보니 부동산 PF 대출은 여타 금융에 비해 사업성에 대한 의존도가 높아서 부동산 시장 여건에 민감하게 반응할 수밖에 없을 것 같아요네 안 그래도 최근 주택 가격 하방 압력이 커지면서 이런 부동산 개발 사업 추진의 불확실성이 높아질 수가 있는데요. 글로벌 공급망 위기로 원자재 가격이 상승해서 건설에 필요한 비용이 증가할 수 있고 또 금리 상승 주택 가격 하락 등으로 부동산 매매 수 줄어들면 미분양이 늘어날 가능성도 높아지는 것이죠. 그렇게 되면 부동산 PF 대출에 부신 위험이 늘어날 가능성도 커지게 됩니다. 아까 비은행권의 PF 대출이 큰 폭으로 늘어났다고 하셨는데요 피에프 대출의 부실화가 발생할 경우 비은행권에 영향이 상대적으로 커집니다.
그리고 증권사나 여신전문 금융회사 등은 은행이나 보험사에 비해 고정 이하 여신대비 충당금 적립률 커버리지 레시오라고 하는데요. 이 적립률이 상대적으로 낮은 것으로 나타났습니다. 고정이하 여신이란 연체 기간이 3개월 이상 된 소위 부실채권이잖아요. 금융기관들은 이러한 고정 이하 여신 대비 일정 비율만큼 충당금을 쌓아 리스크에 대비하고 있는데 이런 충당금이 비교적 적게 쌓여 있다는 거죠. 또 부동산에서 발생하는 수익권 그러니까 미래 발생 현금흐름에 대해 부동산 수탁자인 신탁회사가 발생한 증권을 수익권 증서라고 하는데요. 이 수익권 증서는 신탁재산에 따라 담보가치가 변동해요.
그런데 비유행권은 담보가치 불확실성이 높은이 수익권 증서의 담보 비중이 높은 것으로 나타났습니다. 상당히 위험하다는 증거이죠. 비은행권에서 PF 대출(부동산 프로젝트 파이낸싱)을 실행한 시공사들의 신용등급은 은행이나 보험사의 대출은 주로 대규모 사업장 중심인데 반해 저축은행 등의 PF 대출은 중소 규모의 사업장 중심인 것으로 나타났습니다. 아무래도 시공사의 신용등급이 낮아 신용사건 등에도 취약하다고 볼 수 있겠죠.
그렇다면 종합적으로 현재까지 우리 금융기관의 부동산 PF 대출 건전성은 어떻게 평가할 수 있냐면 금융기관의 PF 대출 건전성 지표만 보면 아직까지는 양호한 상황이라고 할 수 있는데요. 다만 향후 부동산 경기에 둔화 정도나 기간에 따라 비운행권을 중심으로 건전성이 저하될 수 있다고 보입니다. 그렇다면 어떤 대비가 필요할까요. 향후 PF 대출 (부동산 프로젝트 파이낸싱)급증세가 지속되지 않도록 어권별 취급판도 여신 건전성 분류 사업성 평가 등에 대한 관리를 강화해야 할 것입니다. 또 PF 대출의 잠재 부실이 금융시스템 불안으로 확산되지 않도록 금융기관들이 스스로 리스크 관리를 강화하고 손실 부담 능력을 제고하도록 유도할 필요가 있겠죠 오늘은 부동산 PF 대출에 대해 자세히 알아봤는데요. 건물 지을실 분들을 꼭 참고하시면 좋을 것 같습니다.
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